闭环
工作原理
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请求
一位住户打电话给礼宾前台，反映 14 楼电梯厅的灯一直闪。礼宾在管理后台登记，填写楼层、类别和优先级。
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分派
物业经理把它派给当班的维修技师，设定截止时间，并备注需要检查哪个灯具。
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执行
技师收到推送通知，接单，更换驱动电源，并附照片关闭任务。完成时间自动记录。
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复盘
超过截止时间的工作会升级给主管。月度报表按团队展示响应时间和完成用时。
住宅物业团队每天要面对什么
一栋住宅楼会源源不断地产生琐碎、紧急又重复的工作。大部分以投诉的形式出现：1203 卫生间天花板渗水，电梯厅的灯闪了一个星期，健身房的门关不上，地下车库有异味。其余的来自设备机房：冷水机组高压跳机，增压泵噪音越来越大，AHU 过滤网早该换了。
处理这些工作的，通常是一位物业经理或社区经理、轮班的礼宾前台、几名维修技师、保洁团队、保安，以及负责电梯、消防系统和冷水机组的外包公司。问题很少出在技能上，而在于工作散落在来电记录、礼宾台上的笔记本、WhatsApp 群和物业经理的脑子里。当住户为同一处漏水第三次打来电话时，没人说得清谁上去看过、发现了什么、为什么还在滴水。
TaskLoop 正是为填补这个空白而设计的。它不会取代您的楼宇自控系统或财务系统，而是让每条请求、每项工作都有负责人、截止时间和记录。
住户投诉如何变成一张已关闭的工单
TaskLoop 中的每项工作都遵循同样的四个步骤：请求、分派、执行、评分。
请求。 住户打电话或到礼宾台反映天花板渗水。礼宾在管理后台登记，填写单元号、类别、简短描述和优先级。住户也可以扫描自家单元或公共区域（如电梯厅、健身房）的二维码，自行提交请求，不用打电话。
分派。 物业经理或当班负责前台的人把它分派给一名技师或维修部门，设定截止时间并添加说明：先查楼上 1303，那户住户晚上六点后在家。
执行。 技师在员工移动 App 上收到推送通知，接单并随工作进展更新状态。完成后，附上 1303 洗手盆下修好的存水弯照片，然后关闭任务。完成时间自动记录。
评分。 工作关闭时附带完整记录：谁在什么时间做了什么。如果住户是通过二维码提交的请求，可以跟踪进度并在完成后对服务评分。
如果没人接单，或者超过截止时间，任务就会升级给主管。实际上，这是团队最先感受到的变化：周五晚上九点报的漏水，不会再等到周一早上才有人想起来。
机房、电梯，以及住户从来看不到的工作
楼宇的大部分维护工作从来没有人报修。总得有人去抄冷水机组运行记录、更换 AHU 过滤网、测试消防泵、清洗水箱、巡查车库找出不亮的灯。一旦这些工作被耽搁，以后就会以投诉的形式回来，或者在盛夏突然出故障。
在 TaskLoop 中，这类工作和其他任务一样。总工程师或物业经理创建“更换 AHU-2 过滤网，30 楼机房”，设定截止时间和说明并分派出去，完成后收到一张照片。预防性维护的周期性计划，例如每月更换过滤网、每季度测试消防泵、每日机房检查清单，只需设置一次，系统就会自动生成。
专业性工作通常交给外包公司：电梯公司、消防承包商、冷水机组维保商。外包商可以被分派工作并用照片凭证关闭，这样他们的上门记录和您自己团队的工作放在同一套记录里。如果您愿意，也可以由团队成员负责外包商任务，在上门结束后附上维保报告的照片。
关于计划性工作的实用起点，请参阅我们的住宅楼预防性维护计划模板。
减少住户的催办电话
住户的不满往往不在于故障本身，而在于报修之后杳无音信。周一报修对讲机坏了的住户，到周四还没听到任何消息，就会打给礼宾，再打给物业经理，然后发到业主群里。每一通电话都在消耗本可以用来修对讲机的时间。
当每条请求都有登记、有负责人时，礼宾几秒钟就能回答“我的报修处理到哪了？”：谁在负责、何时接的单、是不是在等配件。物业经理在一个屏幕上就能看到所有待处理请求和各部门工作量，不用逐层去问。更多内容请阅读如何在没有呼叫中心的情况下处理租户报修。
一份可以拿给业主看的记录
住宅楼总要向某方负责：业主大会、业委会、开发商或物业管理公司。当他们问投诉处理得有多快，或者上个月大堂照明是否修好了，一张照片加一个时间戳比一句“应该修好了吧”更有说服力。
TaskLoop 报表展示任务完成率、响应时间、完成用时和员工绩效。把它们带到月度会议上，看看哪些类别反复出现。如果同一竖排的单元每年冬天都报漏水，那就是大修工程的问题，而不是日常维修的问题，现在您手上也有了支撑这个结论的历史记录。
谁在用什么
| 角色 | 在哪里工作 | 在 TaskLoop 中做什么 |
|---|---|---|
| 物业经理或社区经理 | 管理后台 | 查看每条待处理请求，分派工作，设定优先级，接收升级通知，查看报表 |
| 礼宾或前台 | 管理后台 | 登记来电、邮件和上门反映的请求；回答进度询问 |
| 维修技师 | 员工移动 App | 接收、接单并完成工作，上传照片 |
| 保洁和安保人员 | 员工移动 App | 处理大堂地面污渍、防火门被撑开未关等任务 |
TaskLoop 不做什么
TaskLoop 不是楼宇自动化系统。它不读取冷水机组传感器数据，不启停 AHU，也不从 BMS 发出报警。它也不是财务软件：物业费、发票和业主台账仍保留在原有系统中。TaskLoop 是人们接手工作并完成工作的那一层。如果您不确定这些系统之间的界线在哪，CMMS、CAFM 与 BMS 的区别一文做了说明。
如何开始
大多数住宅物业团队从礼宾前台和维修团队开始。用两周时间，把每一通来电和每一次上门反映都登记为请求，分派出去，并附照片关闭。两周结束时，您会得到大多数楼宇从未有过的东西：一份完整的清单，列出住户报了什么、每项工作用了多久、工作在哪里卡住了。
价格采用报价制，取决于楼宇和团队规模。预约免费演示，带上一周的真实投诉，我们会逐一演示它们在 TaskLoop 中如何运转。您也可以进一步了解 TaskLoop 楼宇管理系统。
常见问题
TaskLoop 会取代我们的楼宇自控系统（BMS）吗？
不会。BMS 负责监测和控制冷水机组、空气处理机组、水泵和照明等设备。TaskLoop 管理的是人的部分：必须有人去处理的请求、工作和检查。当 BMS 显示冷水机组报警时，仍然需要有人去机房查明原因并记录处理过程。这项工作从分派到带照片和时间戳关闭任务的全过程，正是 TaskLoop 所跟踪的。
住户可以自己报修吗？
可以。每个单元、公共区域和设备都可以有自己的二维码，住户无需打电话就能提交请求、跟踪进度并对服务评分。礼宾或前台则在管理后台登记来电、邮件和上门反映的问题。无论哪种方式，每条请求最终都进入同一个列表，有负责人和截止时间。
如果技师不接单怎么办？
超时任务会升级给主管，通常是物业经理或技术主管。管理后台还会实时显示每条待处理请求和各部门的工作量，所以一项没人接的工作远在住户再次来电之前就能被发现。这在非工作时间尤其重要，否则周五深夜报的漏水就得等到周一。
可以安排更换过滤网、测试水泵等预防性维护吗？
您可以把任何维护工作创建为任务并分派出去，附带截止时间、处理说明和照片凭证，例如更换 30 楼机房的 AHU 过滤网。从每日到每年的预防性维护计划和检查清单只需设置一次，TaskLoop 就会自动生成每个任务。
电梯、消防和冷水机组外包商做的工作怎么管理？
大多数团队会指定一名自己的员工作为外包商上门工作的负责人。技师或物业经理陪同外包商作业，完成后附上维保报告或完工照片关闭任务。外包商也可以直接被分派工作，自己用照片凭证关闭。无论哪种方式，外包商上门记录都和内部工作放在同一套记录里。
住宅楼使用 TaskLoop 的费用是多少？
价格采用报价制，取决于物业规模、使用 App 的员工人数和您的需求。演示是免费的。带上您楼里一周的真实投诉和工作，我们会在谈价格之前先演示它们在 TaskLoop 中如何运转。