Система управления зданием: два значения BMS

Короткое определение

Система управления зданием (BMS) — это компьютерная система автоматизации, которая следит за инженерными системами здания и управляет ими. Она считывает показания датчиков, сравнивает их с уставками и расписаниями и через контроллеры управляет оборудованием: запускает чиллер, открывает заслонку, останавливает насос, выдаёт аварию, когда значение выходит за пределы.

Это классическое, инженерное значение. Зайдите в инженерный пункт офисного центра или жилого комплекса среднего размера — BMS там будет экраном на столе инженера, где видны температуры холодоносителя, состояние AHU и список активных аварий.

Есть и второе, более широкое значение. Управляющие компании и разработчики ПО часто называют «системой управления зданием» программу для эксплуатации здания: заявки арендаторов, наряды на работы, планово-предупредительное обслуживание, обходы, визиты подрядчиков и отчёты. Запросы вроде «программа для управляющей компании» или «программа для эксплуатации здания» в основном приходят именно от этой группы.

Оба значения правомерны. Просто они описывают разные уровни, и путаница между ними приводит к тому, что в здании стоит дорогая система автоматики, а обслуживание по-прежнему держится на бумаге и телефонных звонках.

Чем на самом деле управляет BMS

BMS управляет оборудованием, которое делает здание комфортным, безопасным и работоспособным. Точный охват зависит от здания и бюджета, но типичная система включает всё или часть из перечисленного:

Обратите внимание на правый столбец. Каждый пункт там — это человек, выполняющий работу. BMS отлично сообщает, что что-то не так. Но она не создана для того, чтобы кто-то пошёл и это починил.

Из чего состоит BMS

Под экраном у большинства систем одинаковая структура:

• Полевые устройства: датчики температуры, влажности, давления и CO, а также приводы клапанов и заслонок.
• Контроллеры: небольшие программируемые устройства в инженерных помещениях и щитах, которые выполняют логику управления локально, поэтому здание продолжает работать, даже если пропала сеть.
• Сеть и протокол: контроллеры обмениваются данными друг с другом и с верхним уровнем по протоколу BACnet (стандарт ASHRAE), Modbus, KNX или LonWorks.
• Диспетчерский верхний уровень: программа, где инженеры смотрят мнемосхемы, меняют уставки и расписания, квитируют аварии и изучают тренды.

Если вы принимаете здание в управление, вопросы стоит задать простые. У кого пароль администратора? У кого исполнительный перечень точек? Какие аварии действительно доходят до человека в два часа ночи, а какие только появляются на экране, на который ночью никто не смотрит?

Чего BMS не делает

BMS не управляет людьми и работой. Звучит очевидно, но именно в этом зазоре и живёт большинство проблем эксплуатации зданий.

Возьмём типичную ситуацию. Во вторник в BMS появляется авария по фильтру AHU. Техник дневной смены видит её, квитирует, чтобы экран перестал мигать, и собирается заняться ею после обеда. Днём жилец с двенадцатого этажа звонит консьержу и жалуется на духоту в коридоре; консьерж записывает это в блокнот. В четверг фильтр всё ещё грязный, жалоба на коридор повторилась дважды, и никто не может сказать, кто что должен был сделать.

Это не сбой BMS. Система автоматики сделала своё дело. Не хватало уровня работ:

• единого места, где и авария, и жалоба жильца становятся задачами
• конкретного ответственного и срока для каждой задачи
• способа для техника отметить работу выполненной, лучше всего с фото нового фильтра
• эскалации главному инженеру, когда срок прошёл
• записи, по которой через месяц можно посмотреть, как часто это происходит

Этот уровень работ и обеспечивает CMMS, CAFM-система или операционная платформа. Подробно различия разобраны в сравнении CMMS, CAFM и BMS.

Второе значение: программа для управления зданием

Когда управляющий зданием говорит «нам нужна система управления зданием», он обычно имеет в виду программу, которая отвечает на такие вопросы:

1. Что, кто и когда сообщил?
2. Кто над этим работает и не просрочено ли?
3. Какие плановые работы предстоят в этом месяце и выполнены ли они?
4. На что ушло время наших техников в прошлом квартале?
5. Могу ли я показать собственнику или совету дома подтверждение, что работа сделана?

Это операционное ПО. Оно работает рядом с системой автоматики, а не внутри неё. Некоторые крупные интегрированные платформы пытаются делать и то и другое, но в большинстве зданий это отдельные продукты, купленные в разное время и часто у разных поставщиков.

Как два уровня должны работать вместе

Здоровая схема проста: BMS обнаруживает, операционный уровень назначает и подтверждает.

• Обнаружить: BMS выдаёт аварию, или жилец сообщает о проблеме через форму заявки или ресепшен.
• Создать работу: авария или заявка становится нарядом с категорией, приоритетом и местом.
• Назначить: наряд уходит технику или подрядчику с инструкциями и сроком.
• Выполнить: техник делает работу и фиксирует, что сделано, лучше всего с фото.
• Закрыть и сделать выводы: наряд закрывается, а со временем история показывает повторяющиеся неисправности, медленные категории и перегруженные команды.

Попадают ли аварии в наряды автоматически или человек создаёт их вручную, менее важно, чем принято думать. Во многих зданиях дисциплинированный инженер, который в начале каждой смены превращает каждую существенную аварию в наряд, получает большую часть пользы без всякого интеграционного проекта.

Как понять, что нужно вашему зданию

Отталкивайтесь от проблемы, которую видите, а не от категории продукта.

• Оборудование работает вслепую: никто не знает, что чиллер отключился, пока не начнут жаловаться жильцы; счета за энергию растут без объяснения; уставки меняют вручную и забывают. Вам нужны более качественная автоматика и мониторинг — это территория BMS.
• Работа теряется: заявки принимают по телефону и в WhatsApp, техники не знают своих приоритетов, собственник просит подтвердить, что обслуживание проводилось, а вы не можете. Вам нужен операционный уровень.
• И то и другое: типично для старых высоток. Начните с уровня работ. Это дешевле, быстрее во внедрении и делает аварии BMS полезными, потому что каждая теперь куда-то попадает.

Вопросы любому поставщику

• Какими системами она управляет, а какие только мониторит?
• Кто может менять уставки и расписания и записывается ли каждое изменение?
• Как аварии маршрутизируются в нерабочее время и кому?
• Для операционного ПО: как заявка доходит до нужного человека, как эскалируется при просрочке и какое подтверждение выполнения фиксируется?
• Что показывают отчёты: время реакции и выполнения по категориям, открытые работы по командам, повторные неисправности по местам?

Место TaskLoop

TaskLoop — операционная платформа, а не BMS. Она не управляет оборудованием. Она закрывает уровень работ: заявки регистрируются на панели администратора, назначаются сотрудникам или отделам с приоритетом и сроком и выполняются в мобильном приложении для персонала с обновлением статуса, отметкой времени выполнения и, при необходимости, фотоотчётом. Просроченные задачи эскалируются супервайзерам, а отчёты показывают время реакции и выполнения и загрузку команды. Если в вашем здании именно эта часть держится на звонках и блокнотах, посмотрите систему управления зданием или то, как устроены наряды на работы.

Итог

BMS — это система автоматики для инженерного оборудования здания. Она обнаруживает и регулирует. Программа для управления зданием в широком смысле — это операционный уровень, который превращает сигналы и жалобы в работу с ответственным, контролем и подтверждением. Понимайте, о чём именно идёт речь, проверьте, что у каждой аварии и каждой заявки есть адресат, и убедитесь, что кто-то отвечает, когда работа просрочена.